113エーカーのオハイオ川沿いにおける化学処理・重工業再開発の好機

同プラントは、ウェストバージニア州ブルック郡における大規模な重工業再開発の好機であり、アッパー・オハイオ・バレーのオハイオ川沿いに戦略的に位置しています。 当該物件は、約113エーカーの連続した敷地から構成されており、33エーカーの既存の化学蒸留・精製施設と、隣接する「トリモーダル・ターミナル・サイト」として知られる80エーカーのブラウンフィールド開発区画が一体となっています。

1914年から操業を続けているこの既存の工業団地は、プロセス設備、ボイラー施設、排水処理システム、13棟の建物、および認定を受けた河川埠頭など、充実したインフラを備えています。

隣接するトリモーダル地区には、さらに整備済みで区画分割が可能な土地があり、産業の拡大、先端製造、エネルギー転換プロジェクト、データセンターインフラ、および物流関連の開発に向けた機会を生み出しています。

この用地は、オハイオ川に面していることに加え、道路、鉄道、水路による輸送網へのアクセスが可能であり、整備された公益事業および天然ガスインフラも整備されています。

主な投資のポイント

• 総敷地面積：約113エーカー（連続した土地）。
• 既存の産業施設：約33エーカーの、すでに整備された化学製品の蒸留・精製インフラ。
• 拡張用地：約80エーカーのブラウンフィールド／遊休地で、1エーカー単位の区画に分割可能です。
• 電力インフラ：10～50 MVAの電力供給が可能と報告されており、拡張の余地があるほか、100 MWまでの増強の可能性があるが、これについては電力会社による確認が必要である。
• 天然ガス：コッパーズ敷地へ供給している既存の6インチのガス本管、およびトリモーダル区画内の3インチのガスインフラ。
• 工業処理：過去最高で年間3億4,500万ポンドの蒸留能力。
• 水・廃水：オハイオ川からの冷却水取水および日量350,000 GPDの敷地内廃水処理能力。
• マルチモーダル物流：オハイオ川への直接アクセス、ノーフォーク・サザン鉄道の接続、およびウェストバージニア州道2号線への近接性。
• 環境状況：トリモーダル区画は、自主浄化プログラムに基づき、ウェストバージニア州環境保護局（WVDEP）から完了証明書を取得しました。
• 投資優遇措置：連邦政府が指定した「オポチュニティ・ゾーン」内に位置しています。

立地と開発の可能性

この物件は、互いに補完し合う2つの区画で構成されています：

1. コッパーズ工業プラント – 約33エーカー

1914年から操業を続けている老舗の化学蒸留・精製複合施設で、以下の特徴を備えています：

• 既存の工業用建物13棟。
• プロセス装置および多段蒸留塔。
• 3基のボイラーを備えたボイラー室で、蒸気供給能力は120,000ポンド/時間と報告されている。
• 既存の下水処理インフラ。
• オハイオ川公認の埠頭。
• 産業用公共設備への接続を整備した。

2. 3モード対応ターミナル用地 – 約80エーカー

隣接するブラウンフィールド／空き地であり、以下の内容を含む追加の開発余地があります：

• 整地済みで区画分割可能な工業用地。
• 1エーカーという小さな区画への分割が可能。
• 既存の天然ガスインフラ。
• 近くの変電所。
• 光ファイバー接続の利用。
• 当該物件に隣接する市営下水道インフラ。

これら2つの区画を合わせると、オハイオ川に面した連続した敷地を持つ、約113エーカーの工業用地となり、再開発や拡張に向けた大きな可能性を秘めています。

電力・エネルギーインフラ

この敷地は、整備された電気インフラと、地域の電力網への近接性という利点を有している。

電気：

• 電力供給事業者：Mon Power（AEPの子会社）。
• 報告されている電力供給能力：10～50 MVA。
• 想定される出力増強：最大100 MW（ただし、電力会社の受入能力およびインフラの状況による）。
• 現場の電圧：24,000V、2,400Vに降圧、三相。
• トリモーダル・ターミナルの敷地から約1,000フィート以内に位置する変電所。

既存の電力インフラは、産業活動の継続、先端製造、およびエネルギー集約型開発のための潜在的な基盤を提供しており、これには、追加の電力調査や設備更新が必要なデータセンターの用途も含まれます。

天然ガスインフラ

この物件は、両開発区画に天然ガスがすでに引かれているという利点があります。

コッパーズ工業プラント：

• 供給事業者：ダイレクト・エナジー／マウンテニア・ガス・カンパニー。
• 既存の6インチのガス本管。
• 報告された圧力：38 PSIG。
• プラントから約156フィートの位置にパイプラインがある。

3モードターミナル小包：

• 既存の3インチの天然ガス配管。
• 推定処理能力は、1時間あたり約100,000立方フィートです。

現在、既存のボイラー棟の年間燃料消費量の約89％は天然ガスで賄われており、残りの11％はプロセス用溶剤で賄われている。

工業プロセスおよび製造

コッパーズ工場は、これまでコールタールの蒸留および化学精製を行う複合施設として操業しており、確立されたプロセスインフラと産業レベルの操業能力を有しています。

報告されている過去の処理仕様には、以下のものが含まれます：

• 毎分約60～110ガロンの処理能力を持つ多段蒸留塔。
• プラント全体の蒸留能力は、最大で年間3億4,500万ポンド（2014年）。
• 報告された総蒸気供給能力が120,000ポンド/時の産業用ボイラー3基。

これまでの製品ラインナップには、以下のものが含まれます：

• 精製化学油。
• ナフタレン。
• 留出油。
• カーボンピッチ。
• クレオソートのブレンド。

既存のインフラは、設備の状態や運用上のデューデリジェンスの結果次第では、化学製品の製造業務の継続、産業用途への転用、あるいは代替的な製造活動に向けた再開発の可能性を秘めています。

水・下水・インフラの連携
給水：工業用冷却水用途にはオハイオ川からの取水を利用し、都市の飲料水はフォランズビー市水道局から供給される。

排水処理：敷地内には既存の生物学的排水処理施設があり、許可された処理能力は1日あたり35万ガロンと報告されている。また、トリモーダル区画の隣接地には、市営下水道インフラも整備されている。

光ファイバー接続：コッパーズ敷地内では、フロンティアおよびベライゾンを通じて既存の光ファイバーインフラが利用可能です。また、トリモーダル区画については、フロンティアおよびコムキャストによる接続が可能であることが確認されています。

整備された公益事業および通信インフラは、産業活動の維持と将来の発展を支える基盤となっている。

物流と戦略的な立地

当物件は、アッパー・オハイオ・バレーの産業回廊内という好立地にあり、複数の交通網へのアクセスが確保されています。

• 道路：ウェストバージニア州道2号線へ直接アクセスできます。
• 鉄道：ノーフォーク・サザン鉄道の接続網。
• 水路：オハイオ川に面しており、既存の認定済み河川埠頭を備えています。
• 所在地：ウェストバージニア州ブルック郡フォランズビー。

道路、鉄道、航行可能な水路へのアクセスが組み合わさることで、バルク貨物、工業製品、および製造業務において物流上の利点をもたらします。

環境状況と投資優遇措置

この物件は、既存の産業インフラとブラウンフィールドの枠組みを通じて、再開発における潜在的なメリットを秘めています。

環境および開発に関する主な考慮事項は以下の通りです：

• トリモーダル・パーセル社は、自主的浄化プログラムに基づき、ウェストバージニア州環境保護局（WVDEP）から完了証明書を取得しました。
• 環境に関する概念的なデスクトップレビューが利用可能です。
• 現在進行中の環境対策および許認可取得に関する取り組みは、段階的な開発計画を後押ししています。
• 連邦オポチュニティ・ゾーンへの指定により、適用される要件を満たす投資に対して税制上の優遇措置が適用される場合があります。

既存のコッパーズ工場およびトリモーダル区画の環境状況については、買収に伴うデューデリジェンスの一環として、それぞれ個別に評価を行うべきである。

検討すべき開発戦略

この複合物件には、投資や再開発に向けたいくつかの可能性が秘められています：

1. 工業・化学製造：化学処理および精製業務の継続または拡大。
2. エネルギー転換：既存の産業インフラをエネルギー関連用途に転用すること。
3. 先端製造：近代的な産業・製造施設の開発。
4. データセンターインフラ：電力の確保状況、冷却、光ファイバー、および環境影響評価の結果次第では、当該敷地をエネルギー消費量の多いデジタルインフラキャンパスへと転換する可能性がある。
5. 産業物流：河川埠頭、鉄道、道路のインフラを活用し、マルチモーダルな産業・物流業務を展開する。

取引の概要

品目	詳細
資産	コッパーズ・フォランズビー工場
場所	ウェストバージニア州ブルック郡フォランズビー
住所	810 コッパーズ・ロード / 600 ベテランズ・ドライブ
既存の産業施設	約33エーカー
3モードターミナル小包	約80エーカー
総面積	約113エーカー
過去の運用実績	化学蒸留・精製
電気インフラ	報告されているサービス可用性：10～50 MVA
電力開発の可能性	100 MWの増産が示唆された
天然ガス	既存のオンサイトインフラ
廃水処理	350,000 GPDの許可
交通	道路、鉄道、河川
環境状況	トリモーダル・パーセルがWVDEPの完了証明書を取得しました
投資の区分	連邦オポチュニティ・ゾーン

デューデリジェンスと今後の手順

以下を含む、さらなる技術的、法的、および商業的な検証が必要となる。具体的には：

• 土地の所有権、権利、境界、および区画の統合に関する確認。
• 既存の産業用設備および建物の状態の評価。
• 電力供給能力の検証および提案されている100 MWの段階的増強。
• 天然ガスの供給能力および納入条件の確認。
• 両区画に関する環境アセスメントおよび汚染対策義務の見直し。
• 排水処理許可証および稼働状況の確認。
• 河川埠頭の認証および鉄道アクセス体制の評価。
• オポチュニティ・ゾーンへの投資要件の確認。